Si has recibido una vivienda en herencia, has acudido al registro de la propiedad y no estaba inscrita y quieres venderla, es importante que sepas que esto sucede con bastante frecuencia y que tiene solución. En el post de hoy te contamos cómo vender una casa heredada sin registrar.
¿Es obligatorio inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad?
La inscripción de un inmueble o vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatoria en España, pero es recomendable para dar seguridad en la compra sobre la titularidad y las cargas de la vivienda. Por ejemplo, a través del registro se puede saber quién es el propietario y si el piso tiene una hipoteca o una servidumbre.
Pero la realidad es que muchas viviendas no están inscritas en el Registro de la Propiedad, por diversas razones, y, aunque se pueden vender, la venta presenta diversas especialidades que es necesario considerar y son las siguientes:
– Es difícil encontrar a un comprador que quiera comprar una vivienda en estas circunstancias por los riesgos que supone.
– El comprador no sabe con certeza quién es el propietario del inmueble. Por lo tanto, el comprador corre el riesgo de que le venda la casa a alguien que no es el legítimo propietario de manera que puede aparecer ese propietario y reclamar la vivienda y el desalojo del comprador.
– El comprador no puede conocer las cargas de la vivienda. El inmueble puede estar gravado con hipotecas, servidumbres o embargos, entre otras cargas, pero el comprador no tiene forma de verificar si existen o no esas cargas porque el inmueble no está inscrito en el registro de la propiedad.
– No es posible solicitar financiación bancaria (hipoteca). Esto se debe a que solo se pueden conceder hipotecas sobre inmuebles que estén inscritos en el registro de la propiedad. Por lo tanto, el comprador que quiera adquirir una vivienda sin registrar deberá tener a su disposición todo el dinero para pagar el precio.
– Puede darse el caso de que la vivienda se venda dos veces y tendrá preferencia quien la inscriba.
– El comprador puede solicitar una rebaja del precio notable debido a los riesgos que deberá asumir.
– El vendedor también asume riesgos puesto que deberá responder de los daños y perjuicios que sufre el comprador en el caso de que pierda la vivienda por una causa imputable al vendedor.
– El registrador de la propiedad puede indicar alguna causa que impida la inscripción de la venta.
Pasos para inscribir la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad
Como consecuencia de todos los riesgos que se asumen en la venta de una vivienda no registrada, si quieres vender una casa de heredada sin registrar, lo primero que tendrás que hacer es inscribirla en el registro de la propiedad.
En el caso en que quieras escribir por primera vez una casa heredada sin registrar deberás realizar un proceso que se denomina inmatriculación.
Para ello tendrás que acudir al registro de la propiedad y presentar varios documentos:
– Una escritura en la que conste la adquisición de la vivienda por parte del antiguo titular. Junto a la escritura deberá aportarse la documentación que acredite la liquidación del impuesto correspondiente. La escritura deberá describir la finca de una forma que coincida con la descripción del catastro inmobiliario.
– Otra escritura en la que aparezca la transmisión de la propiedad a tu nombre.
– Un acta notarial en virtud de la cual en Notario de fe de la titularidad de quien transmitió al actual titular.
Entre la fecha de otorgamiento de las dos escrituras que hemos mencionado debe haber transcurrido un plazo mínimo de un año.
Otros supuestos de venta de piso heredado
En el caso de que recibas una casa heredada pueden darse varios supuestos:
– Que el piso esté a nombre de la persona fallecida en el Registro de la Propiedad. En este caso, para inscribir en el Registro de la Propiedad una vivienda heredada es necesario:
- Copia del DNI y certificado de defunción del fallecido.
- Copia del DNI del heredero.
- Certificado del matrimonio si el heredero es el cónyuge del fallecido.
- Certificado de actos de última voluntad. Es el documento que prueba si el fallecido ha otorgado testamento y ante qué notario. Se puede solicitar presencialmente, por correo o electrónicamente en la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia mediante certificado digital.
- Si la persona fallecida no ha hecho testamento, se deberá presentar la declaración de herederos otorgada ante el Notario.
- Original de la escritura de aceptación y adjudicación de la vivienda heredada.
- Certificados relativos a los seguros de vida.
- Documentación acreditativa del pago del Impuesto de Sucesiones. El plazo de pago es de seis meses desde la fecha de fallecimiento y se puede ampliar por seis meses más.
- Documentación acreditativa del pago de la plusvalía municipal.
Una vez presentada toda la documentación que hemos detallado anteriormente el registro de la propiedad tiene 15 días para dar una respuesta y aceptar la inscripción de la vivienda heredada o comunicar a la persona que inscribe que falta algún documento que impide la inscripción. En este último caso el registro dará un plazo para presentar el documento que falta.
– Hay varios herederos de casa y no se ponen de acuerdo para vender. Puede ocurrir que la casa sea heredada por varias personas y no todas estén de acuerdo en venderla. Esto suele ocurrir cuando una casa la heredan de sus padres varios hermanos. En estos casos hay varias soluciones, como que los herederos que no quieren vender la casa compren su parte a los que quieren vender o que se inicie un procedimiento judicial que finalice con la subasta de la casa y el reparto del precio entre los herederos.
– Hay una diferencia entre la superficie del inmueble que figura en el registro de la propiedad y la superficie real. En este supuesto para poder vender la vivienda es necesario hacer una rectificación en el registro de la propiedad. La forma de hacer la rectificación depende del porcentaje de diferencia entre las dos superficies. Si es menor del 5% simplemente se deberá informar al registro; si la diferencia se encuentra entre el 5% y el 10% se deberá aportar al registro una certificación literal y gráfica de la propiedad del catastro. Si la diferencia entre las dos superficies es mayor del 10% se debe acreditar que la rectificación no afecta a terceros y notificar el cambio a los propietarios colindantes y otros interesados.
– Está inscrito en el Registro de la Propiedad el terreno, pero no la casa. En este caso deberás acudir al notario para hacer una escritura de declaración de obra nueva que se deberá presentar en el registro de la propiedad para que el registrador verifique que la construcción cumple con todos los requisitos urbanísticos aplicables e inscriba dicha escritura de declaración de obra nueva. Es posible vender una finca en la que existe una construcción sin inscribir, pero no es recomendable, por todos los motivos que hemos detallado anteriormente y porque no se podrá vender por el precio de mercado.
Por lo tanto, si quieres vender una casa heredada sin registrar es aconsejable que procedas a su inscripción para evitar todos los problemas que se pueden dar y que cuentes con la ayuda de consultores expertos que te ayuden con todos los trámites.
